実家をどうする？空き家対策と相続税の関係
はじめに｜
「親が亡くなった後、実家をどうするか決められない。」
相続相談の現場で最も多い悩みのひとつが、実家の扱いです。
✅ 誰も住まない場合、空き家になる
✅ 固定資産税がかかり続ける
✅ 売却した方がいいのか、貸すべきか迷う
✅ 相続税評価額が高く納税負担が心配
特に、空き家対策特別措置法や、相続税の小規模宅地等の特例の適用可否が大きなポイントです。
今回は司法書士として、空き家対策と相続税負担軽減の視点から、実家の相続後に考えるべき選択肢と注意点をわかりやすく解説します。
【本記事で解説する内容】
・実家を相続した後の選択肢
・空き家問題とは
・空き家対策特別措置法の概要
・小規模宅地等の特例とは
・特例適用の要件
・売却時の3,000万円特別控除
・賃貸活用という選択
・放置のリスクとデメリット
・専門家の視点と活用事例
・まとめと相談の誘導
1. 実家を相続した後の選択肢
実家を相続した場合、主な選択肢は【①住む】【②売却する】【③賃貸する】【④そのまま空き家として保有】の4つです。それぞれ相続税や固定資産税に影響するため慎重な判断が必要です。
2. 空き家問題とは
日本では空き家数が900万戸
（総住宅数の13.8％、総務省調査 https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/g_kekka.pdf）。
放置空き家は景観悪化や倒壊リスクがあり、社会問題化しています。
3. 空き家対策特別措置法の概要
空き家対策特別措置法により、管理不全空き家・特定空き家に指定されると、固定資産税の住宅用地特例（1/6軽減）が解除され、税負担が6倍になる場合があります。
4. 小規模宅地等の特例とは
被相続人の自宅を配偶者や同居親族が相続した場合、330㎡まで土地評価額が80%減額される特例（租税特別措置法69条）があり、相続税負担が大幅に軽減されます。
5. 特例適用の要件
①配偶者が取得する場合は無条件
②同居親族が取得する場合は継続居住要件あり
③別居子が取得する場合は要件厳格（家なき子特例）が定められており適用不可になることも多いです。
6. 売却時の3,000万円特別控除
相続発生後に不要となった実家を売却する場合、一定要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円控除できます
（被相続人居住用家屋等の譲渡特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm）。
7. 賃貸活用という選択
実家を貸し出すことで家賃収入を得ながら管理維持できますが、修繕費や空室リスク、借地借家法の制約も考慮が必要です。
8. 放置のリスクとデメリット
空き家を放置すると、倒壊や近隣被害のほか、上記特別措置法による固定資産税負担増、資産価値低下、相続人間の分割協議停滞などデメリットが大きいです。
9. 専門家の視点と活用事例
司法書士としては、相続登記未了のまま放置しないことが最重要です。
売却、賃貸、管理委託、家族信託活用など、税理士・不動産会社と連携した総合的検討が鍵となります。
10. まとめ
実家の空き家問題は、相続税負担・管理コスト・家族間トラブルすべてに直結します。
チェック項目 ポイント
・小規模宅地特例 ー 同居 or 配偶者が要件
・空き家特措法 ー 特定空き家指定で固定資産税増額
・売却特例 ー 最大3,000万円控除あり
・登記放置 ー トラブル・費用増加リスク大
よくある質問（Q&A）
Q. 相続登記をしないと何が問題ですか？
A. 相続登記義務化により、正当理由がなく3年以内に登記しない場合は過料対象
（相続登記の申請義務化について 法務省 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html）。
また放置すると売却・賃貸できず資産凍結リスクがあります。
Q. 実家を空き家のまま相続した場合、特例は使えますか？
A. 同居親族や配偶者が住めば小規模宅地特例適用ですが、空き家のまま別居子が取得した場合、原則特例対象外です。
Q. 古家が老朽化していますが売れますか？
A. 解体更地渡しが条件になる場合も多く、解体費用負担を踏まえた価格交渉が必要です。
まとめ：制度を上手に活用するには
実家の相続は、家族の思い出と資産管理の両面から重要な決断が必要です。
空き家放置は、固定資産税増額や近隣被害などリスクが大きく、また小規模宅地特例や売却特例適用にも影響します。
当事務所では、司法書士として
✅ 相続登記手続き
✅ 売却・賃貸・信託などの選択肢整理
✅ 不動産会社や税理士との連携提案
まで一貫してサポートしています。
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