賃貸物件を相続する予定の子へ伝えるべきこと
はじめに｜
「このアパートはいずれ長男が継ぐ予定だ」
そう考えていても、実際に相続が発生すると、管理や税金の負担に驚く方が少なくありません。
賃貸物件の相続は、単に不動産を引き継ぐだけでなく、経営者としての責任・管理業務・税務負担が伴います。
収益不動産は家族にとって資産であると同時に、維持管理を怠ると負動産化するリスクもあります。
この記事では、司法書士・不動産管理経験者の視点から、賃貸物件を相続する予定の子へ親が伝えておくべき重要ポイントを整理します。
【本記事で解説する内容】
・賃貸物件相続の基本
・修繕義務と管理責任
・空室リスクと収支変動
・固定資産税と都市計画税
・相続税評価と納税資金
・管理会社との関係
・共有相続時のトラブル
・法定相続と遺言の重要性
・承継後に起こりやすい失敗例
・まとめ
1. 賃貸物件相続の基本
賃貸物件を相続することは、オーナー経営を引き継ぐことと同義です。
物件の所有権移転だけでなく、入居者との契約関係、修繕管理責任をしっかりと把握する必要があります。
2. 修繕義務と管理責任
建物オーナーには、賃貸借契約上の修繕義務があります。
雨漏りや設備故障などの対応を怠ると、家賃減額請求や退去が発生するため、維持管理費を予算化しておく必要があります。
3. 空室リスクと収支変動
築年数が経過すると空室率が上がり、収益性が低下します。
「親の時代は満室だったから安心」という思い込みは危険で、地域需要や老朽化状況を踏まえた経営判断が求められます。
4. 固定資産税と都市計画税
賃貸物件には毎年固定資産税・都市計画税が課税されます。
入居率が低下しても税金は発生するため、収支バランスに大きな影響を与えます。
5. 相続税評価と納税資金
賃貸物件は評価減が効くため節税効果がありますが、それでも相続税がかかることがあります。
納税資金を現預金や保険で確保しておくことが重要です。
6. 管理会社との関係
管理委託契約内容を確認し、承継後も継続可能か検討しておきましょう。
担当者とのコミュニケーションが途切れると、トラブル対応が遅れることもあります。
7. 共有相続時のトラブル
複数相続人で共有すると、修繕や売却の意思決定が困難になります。
将来的に分筆や換価分割を検討する場合も、相続開始前に親子間で方向性を共有することが大切です。
8. 法定相続と遺言の重要性
遺言がない場合、法定相続分で共有となる可能性が高くなります。
誰が管理主体となるかを明確化するためにも、遺言書作成は必須です。
9. 承継後に起こりやすい失敗例
【失敗例】
・空室対策を怠り収支悪化
・大規模修繕費用を準備していない
・共有者間でもめて売却不能
→これらを防ぐには、早めの承継準備が必要です。
10. まとめ
賃貸物件相続は「不労所得」ではなく「不動産経営」です。
親世代から次世代へスムーズに承継するためには、修繕計画・税務対策・承継後の経営方針まで一体で検討する必要があります。
当事務所では、司法書士業務に加え、不動産管理会社経験を活かし、資産承継支援の中で賃貸物件承継の総合的なサポートを行っています。
チェック項目 ポイント
・修繕計画 中長期修繕計画はあるか
・空室対策 現在の入居率と対策は十分か
・税務 相続税評価額と納税資金を確認済みか
・管理委託 管理会社契約内容を確認したか
・承継方針 遺言で承継者を指定しているか。
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