不動産（土地・建物）の評価方法と必要書類について
はじめに｜
相続財産の中でも大きな割合を占めるのが「不動産」です。土地や建物をどのように評価するかは、相続税の計算や遺産分割に直結するため、正確な把握が欠かせません。ここでは、不動産（土地・建物）の評価方法と、評価に必要な書類について整理します。
土地の評価単位
土地は、地目・取得者・利用状況（自用・貸付・事業用）ごとに評価します。
同じ筆の土地でも、利用状況や相続人の取得形態が異なれば、評価単位も分けて算定します。例えば、一部が自宅敷地で他の部分が賃貸用として貸している場合、それぞれ独立した評価単位として扱われます。
土地の評価方式
土地の評価には、主に以下の2つの方式があります。
路線価評価（都市部など）
国税庁が毎年公表する「路線価」を基準に、路線価 × 面積で評価します。
路線価は1㎡あたりの価格として示されており、道路に面した標準的な宅地の価値を表します。都市部のように取引が活発な地域では、路線価方式が一般的です。
倍率評価（郊外・農村部など）
国税庁が定める「固定資産税評価額 × 評価倍率」で算出します。
倍率は地域ごとに異なり、路線価が定められていない地域で使用されます。
路線価の調べ方
路線価は、国税庁の公式サイト「路線価図」で公開されています。
都道府県→市区町村→地図の順に選択すると、対象地に接する道路の路線価が確認できます。路線価図には、道路ごとに1㎡あたりの価格（千円単位）が表示されており、「例：100C」などの記号で示されます。
評価の調整（減額要因）
土地には形状や接道状況などにより、評価を減額できる場合があります。代表的な減額要因は次のとおりです。
セットバック（建築基準法42条2項道路）
道路幅が4m未満の場合、後退（セットバック）が必要です。この後退部分は宅地として利用できないため、70%減額されます。
地役権の設定（高圧電線下など）
高圧線や送電線の下、あるいは通行権などの地役権が設定されている部分については、利用制限があるため、減額されます。
(1) 家屋の建築が全くできない場合……………50%と承役地に適用される借地権割合とのいずれか高い割合
(2) 家屋の構造、用途等に制限を受ける場合…30%
これらの調整は、現況や登記内容、法令制限をもとに算定されます。
利用状況別の評価方法
土地の利用状況に応じて、評価額の考え方が変わります。
自用地：所有者本人が使用している土地。路線価や倍率による評価をそのまま適用します。
貸宅地（底地）：他人に貸している土地。借地権が設定されているため、評価額は自用地より低くなります。
貸家建付地：建物を貸している場合、その敷地も借家権が関係するため、一定の減額が行われます。
借地権：他人の土地を借りている場合、借地人の権利として評価します。
建物の評価方法
建物は、固定資産税評価額を基礎として評価します。建物の種類に応じて、以下の方法で算定します。
自用家屋（自宅）
原則として、固定資産税評価額 × 1.0 で評価します。
貸家（賃貸用建物）
固定資産税評価額 ×（1 – 借家権割合）で評価します。
借家権割合は全国一律で30%と定められています。
したがって、貸家の評価額は固定資産税評価額 × 0.7となります。
評価に必要な書類
不動産の評価を行う際には、以下の書類を揃える必要があります。
固定資産税評価証明書
市区町村役場が毎年4〜5月頃に発行するもので、土地・建物の固定資産税評価額が記載されています。
登記簿謄本（登記事項証明書）
所有者・地目・地積・権利関係などを確認します。法務局で取得できます。
公図・地積測量図
土地の位置関係や面積、隣接地との境界を確認します。
路線価図
国税庁ホームページから確認できます。
その他関係資料
地役権設定契約書、建築確認書、賃貸借契約書など、利用状況の確認に必要な書類を用意します。
まとめ
土地や建物の評価は、相続税計算の基礎となる重要な工程です。
土地では「路線価」や「倍率」に基づき、地形や利用状況による減額を反映して評価します。建物は「固定資産税評価額」を基準とし、貸家の場合には借家権割合を考慮します。
正確な評価を行うためには、固定資産税評価証明書や登記簿謄本、公図、路線価図などの資料を揃え、現況に基づいて確認することが求められます。
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