【司法書士解説】住所変更登記の義務化とスマート変更登記について
はじめに
不動産を所有されている皆様、突然ですが、「住所等変更登記が義務化」されることをご存知でしょうか？
「住所変更登記 義務化」「相続登記 義務化」「名義変更 どこに相談」といったキーワードで検索されているあなたは、登記の義務化に伴う罰則や、手続きの煩雑さに不安を感じているかもしれません。
令和8年4月1日から、不動産所有者の氏名や住所に変更があった場合、2年以内に変更登記を行うことが義務化されます。もし長期間変更を怠ってしまうと、過料（罰則）の対象となる可能性があります。特に、忙しい現役世代の皆様にとって、わずかな住所変更の度に法務局へ足を運ぶのは大きな負担です。
この義務の負担を大幅に軽減するために、「スマート変更登記」という画期的な制度が始まります。この制度を利用すれば、原則として、所有者ご自身が変更登記を申請しなくても、登記官が職権で登記を行ってくれます。
この記事では、スマート変更登記の仕組みと、この便利な制度を利用するために不動産所有者が今すべき手続き（検索用情報の申出）について、詳しく、かつわかりやすく解説します。
複雑な登記手続きは、法律の専門家である私たちにお任せください。
執筆：司法書士 雁部
目次
1. 住所等変更登記の義務化を軽減する「スマート変更登記」とは？
2. 登記官が職権で登記！スマート変更登記の仕組み
3. 令和7年4月21日時点で所有権者だった方がすべき「検索用情報」の申出方法
4. 登記簿上の住所が古いままの場合の申出と必要書類
5. まとめ：スマート変更登記で登記の負担を解消しましょう
住所等変更登記の義務化を軽減する「スマート変更登記」とは？
令和8年4月1日から、不動産の所有者は、氏名または住所の変更があった日から2年以内に、その変更登記を申請することが義務付けられます。これは、所有者不明土地の発生を防ぎ、不動産取引を円滑にするための重要な改正です。しかし、この義務化は、所有者にとって新たな負担となることも事実です。
そこで導入されるのが、スマート変更登記です。この制度は、所有者の変更登記の義務化と同時に（令和8年4月1日より）開始され、その負担を軽減する目的があります。
スマート変更登記の最大のメリットは、所有者が変更登記の申請をしなくても、登記官が職権で登記を行ってくれる点です。登記官は、所有者からあらかじめ提供された「検索用情報」を用いて、住民基本台帳ネットワークシステム（住基ネット）の情報を定期的に検索します。
• 令和7年4月21日以降に新たに所有権の登記名義人となる場合は、原則として、その登記申請時に検索用情報を申し出ることが必要となります。
• 同日時点で既に所有権の登記名義人である者も、検索用情報の申出を行うことが可能です（単独申出）。
スマート変更登記は、手間をかけずに住所変更登記の義務を履行できる非常に便利な制度です。
登記官が職権で登記！スマート変更登記の仕組み
スマート変更登記は、どのようにして所有者の手間を省くのでしょうか。その核となるのが「検索用情報」の提供と、登記官の「職権」による変更登記です。
1. 検索用情報の提供 スマート変更登記を利用するには、事前に以下の「検索用情報」を法務局に申し出て、システム内部に記録してもらう必要があります。
• 氏名
• 氏名の振り仮名（外国人の方はローマ字氏名）
• 住所
• 生年月日
• メールアドレス
2. 職権での登記の流れ 検索用情報が提供されると、登記官は定期的に（2年に1回以上）、その情報を使って住基ネットに照会します。
- 1. 登記官は住基ネットにより、住所等の変更情報を取得します。
- 2. 最新の住所等に変更があったことを把握した場合、登記官は提供されたメールアドレス宛てに連絡し、職権で変更登記をすることについて登記名義人の意思確認を行います。
- 3. 所有権の登記名義人から了解が得られれば、登記官が職権で変更登記を実行します。
このメールアドレスは、登記官が職権登記の可否を確認するための重要な連絡先です。親族等のメールアドレスではなく、登記名義人ご本人のみが利用しているものを記載する必要があります。もしメールアドレスを持っていない場合は、「なし」と記載することで申出は可能ですが、その場合は確認が書面送付となります。
＜注意点＞
職権登記は定期的に行われます（2年に1回以上）。そのため、不動産の売買予定があり、速やかに住所や氏名を変更する必要がある場合は、ご自身で変更登記を申請する必要があります。
令和7年4月21日時点で所有権者だった方がすべき「検索用情報」の申出方法
令和7年4月21日時点で既に不動産の所有権者として登記されている方（国内に住所を有する自然人）は、所有している不動産を職権で登記の対象とするために、登記申請とは別に「検索用情報の申出」（単独申出）を行うことができます。この手続を行うことで、義務化された後の変更登記の義務違反に問われることがなくなります。
＜単独申出の大きな特徴＞
1. 手続きの簡易さ: 専用のソフトウェアは不要で、Webブラウザ上から手続きが可能です（「かんたん登記申請」の利用が可能）。
2. 費用不要: 登録免許税はかかりません。
3. 押印不要: 押印や電子署名は不要です。
4. 添付書類: 必要な添付書面は、多くの場合、運転免許証や個人番号カード（表面のみ）等の身分証明書の写しのみです。
＜申出方法＞
オンライン（かんたん登記申請）または、申出書を管轄登記所へ提出（送付または持参）する方法があります。申出書を書面で提出する際は、封筒の表面に「検索用情報申出書」が在中している旨を明記し、書留郵便等で送付することが推奨されています。
管轄について 複数の不動産を所有している場合、その不動産のうちいずれかの所在地を管轄する登記所に対して、まとめて申出をすることができます。
申出内容 単独申出でも、氏名、氏名の振り仮名、住所、生年月日、メールアドレスなどの検索用情報を正確に記載する必要があります。この際、申出書には「申出の目的」として「検索用情報の申出」である旨と、申出人が甲区何番の所有権の登記名義人（所有者）であるかを表示する必要があります。
登記簿上の住所が古いままの場合の申出と必要書類
住所変更登記をしていなかった所有者の方にとっては、スマート変更登記の申出を行う際に、古い登記情報との整合性をどうすればよいかという不安があるかと思います。
申出書への記載事項 登記簿上の住所が古いままになっている場合でも、単独申出の申出書には、現在の氏名・住所、つまり住民票に記載されているとおりの正確な情報を記載してください。
職権登記の実行：現在の住所を記載して申出をした場合、令和8年4月1日以降、登記所から「登記簿上の住所を現在の住所に変更する登記をしてもよいか」を確認するメールが送信されます。これに対して「変更登記をしてよい」旨を回答すれば、登記所において順次、職権で住所変更登記が行われます。これにより、ご自身で過去の住所変更手続きを行う手間が不要になります。
添付書類（変更経緯の確認）： ただし、登記簿に記録されている氏名や住所に変更があり、その変更の経緯を住基ネットで確認することができない場合には、変更の経緯を確認できる書類（戸籍の附票の写し等）の提出が必要になるケースがあります。
住所や氏名の変更回数が多い場合や、変更日が古い場合は、必要な書類の判断が難しくなります。このような場合は、複雑な経緯確認や必要書類の収集についても、専門家である司法書士にご相談いただくことで、スムーズに申出を完了させることができます。
ご相談・ご予約はこちら
スマート変更登記の手続きでお困りの方は、ぜひ専門家である司法書士にご相談ください。
WEB予約またはお電話にて、お気軽にお問い合わせください。
まとめ
住所等変更登記の義務化は、不動産所有者にとって大きな関心事ですが、スマート変更登記を理解し活用することで、その負担を最小限に抑えることが可能です。
本記事で解説した重要ポイントを箇条書きで整理します。
• 義務化の開始と期限: 令和8年4月1日から、氏名・住所の変更登記は2年以内に行うことが義務付けられます。
• 負担軽減の鍵: スマート変更登記は、登記官が住基ネット情報を基に所有者の了解を得た上で職権で変更登記を行う制度です。
• 対応開始日: 既に所有者である方は、令和7年4月21日以降、「検索用情報」（氏名、住所、生年月日、メールアドレスなど）を単独で申出することができます。
• 申出のメリット: 検索用情報を申出済みであれば、義務化後も義務違反に問われることがなくなります。
• 手続きの簡易さ: 単独申出は、オンライン（かんたん登記申請）で可能であり、添付書類も原則として身分証明書の写しのみで済みます。
• 古い住所への対応: 登記簿上の住所が古い場合でも、申出書には現在の住所を記載すれば、職権で登記される手続きに移行できます。
スマート変更登記制度は、国民の負担軽減と所有者不明土地問題の解決を両立させるための画期的な仕組みです。手続きに不安がある場合や、複雑な住所変更経緯の確認が必要な場合は、司法書士にご相談いただくことで、安心して義務化に対応できます。
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