管理会社に任せきりにしない！収益改善に効くオーナーの視点
はじめに｜
名古屋圏で賃貸経営をされている不動産オーナーの多くは、管理会社に日常の業務を委託しているはずです。入居者募集、賃料回収、トラブル対応──忙しい日常のなかで、管理会社に任せることで安心感を得られるのは大きなメリットです。
しかし、任せきりにしてしまうと「収益改善のチャンス」を逃すリスクもあります。管理会社は基本的に“現状維持”を優先する傾向があり、積極的な収益改善策まで踏み込まないことも少なくありません。
そこで必要になるのが「オーナー自身の視点」です。
本記事では、プロパティマネジメントの現場経験を踏まえ、収益改善に効くオーナーの関わり方を解説します。
方針と目標
不動産収益を最大化するには、管理会社に丸投げするのではなく、オーナーが「方針と目標」を明確に持つことが欠かせません。
具体的には、
①収益・コストの数値を定期的に確認する、
②入居者ニーズを把握する、
③中長期の修繕・投資計画を立てる、
の3つが重要です。
管理会社はあくまで“実務の代行者”であり、“経営判断”をするのはオーナー自身です。
この役割を理解して関与することで、物件の収益力を高めることができます。
管理会社に任せきりにするリスク：
・現状維持が優先されやすい
管理会社は安定稼働を目指すため、大きな改善策やリスクを伴う提案を控える傾向があります。
・収益改善のアイデア不足
家賃設定やリノベーション提案はオーナーの意向がなければ動きにくく、結果として空室や収益低下を放置してしまう場合があります。
・コストの透明性不足
修繕費や広告料など、オーナーが内容を把握していないまま支払っているケースも散見されます。
オーナーの視点① 数字を把握する
収益改善の第一歩は「現状把握」です。
・賃料収入と支出の確認
月次収支表をチェックし、収入（賃料・共益費）と支出（管理費・修繕費・広告料）のバランスを把握します。
・空室率と稼働率
管理会社からレポートを受け取り、前年同期と比較して稼働状況を確認する習慣を持ちましょう。
・相場との比較
周辺の賃料相場や募集条件を自分でも調べ、現行賃料が適切かどうかを検証することが大切です。
オーナーの視点② 入居者ニーズを把握する：
収益改善には「入居者目線」が不可欠です。
・入居者層を把握する
名古屋駅周辺なら法人単身需要、郊外ならファミリー需要が中心といった特徴を理解します。
・退去理由の確認
「家賃が高い」「設備が古い」など、退去アンケートを分析し改善に活かします。
・設備投資の判断
宅配ボックス、ネット無料、バリアフリー対応など、ニーズに応じた設備投資は入居率向上につながります。
オーナーの視点③ 中長期の修繕・投資計画を持つ：
・計画的な修繕
突発的な修繕はコストがかさみます。10年先を見据えて屋上防水・外壁修繕などの計画を立てましょう。
・資産価値を高めるリノベーション
築古でも、内装・間取りの工夫で収益性を改善できます。
・出口戦略を意識する
将来的に売却や承継を見据え、価値を維持・向上させる判断を行うことが重要です。
管理会社との“良い関係”を築くポイント：
・定期的な打ち合わせを設定する
半年に一度でも構いません。改善提案や収支状況を共有し、方向性を確認します。
・要望は具体的に伝える
「今年度中に入居率を90％まで引き上げたい」「空室は法人需要を狙いたい」など目標を明確にしましょう。
・競争環境を意識する
複数の管理会社に相談して相見積を取ることで、コスト削減や改善提案の質を高められます。
専門家の視点
私自身、プロパティマネジメント経験を通じて数多くの賃貸不動産の修繕判断を見てきました。
感じるのは「修繕の目的を明確にすること」の重要性です。
入居者確保のためか、建物寿命の延命か、将来の売却を見据えるのか――目的に応じた修繕でなければ、資金を投下しても収益にはつながりません。
オーナーが「どの水準までの修繕を行うのか」を明確にし、長期的な資産戦略と連動させることが最も大切です。
よくある質問・Q&A
Q1. 大規模修繕を遅らせるとどうなりますか？
→ 入居者離れ、資産価値の低下、突発的な修繕費増加のリスクがあります。
Q2. 修繕費用を賃料に転嫁できますか？
→ 市場相場に応じて可能な場合もありますが、過剰修繕だと賃料上昇が伴わず利回り悪化につながります。
まとめ
修繕積立と大規模修繕は「コスト」ではなく「投資」です。
適正な判断を行えば、空室率低下や資産価値維持につながり、結果として収益改善に寄与します。
一方で、過剰修繕や資金不足による放置はオーナーにとって大きなリスクです。
名古屋圏の不動産オーナーの皆さま、もし修繕の判断や長期計画の作成でお悩みでしたら、司法書士として承継支援に携わり、不動産管理経験も持つ当事務所へお気軽にご相談ください。
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